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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”
1、中介需如实报告的内容
《房地产经纪管理办法》第二十一条规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。”
中介需如实报告的内容主要是《房地产经纪管理办法》第二十一条规定的内容，尤其是：（1）房屋状况及产权人信息、土地状况信息、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息（查封信息）、违建信息、居住权信息、租赁信息；（2）房产交易的税费项目和金额；（3）是否带车库及相关信息；（4）交易流程、贷款、资金监管信息；（5）房产交易中可能的风险等。
司法实践中，在房屋管理部门调取的不动产登记簿（“产调”）对于上述第（1）项内容基本都能体现，但是需要房屋产权人亲自调取，中介无权调取，中介可以陪同产权人一起去房屋管理部门调取，或者指导产权人通过相关网站或APP调取。对于税费，要结合当地的税费政策，产权人取得房屋的方式（买卖、继承、赠与等）、取得年限来分析判断。对于车库信息需要向产权人询问并确认。对于交易流程、贷款、资金监管信息，则是中介专业和经验范围内的事情，中介需要向买卖双方告知。对于交易中可能的风险，比如产权人是否有债务及此债务是否会导致房屋在交易过程中被查封，标的房屋是否有产权纠纷或隐性共有人，房屋买受人的付款能力和贷款是否能足额获批等等，则需要根据个案进行分析、判断和风险提示。
2、委托人利益受损是其不支付中介费的必要条件
中介未如实报告和委托人利益受损都是委托人不支付中介费，甚至要求中介赔偿的必要条件，且中介未如实报告和委托人利益受损之间要有直接因果关系。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况说明中介有重大过错，在此基础上如果委托人利益受损，则中介一般需承担赔偿责任，甚至可能要承担刑事责任。
司法实践中，“委托人利益受损”最常见的情况是房屋买受人“钱房两空”，即房屋买受人支付了大量房款，但是由于存在中介应如实报告但却未如实报告的情形，导致房屋买受人无法取得房屋所有权，利益受到重大损害。相对轻一点的利益受损，比如，中介未告知标的房屋系出卖人继承取得，未告知继承取得的房屋的税费情况，合同又约定买受人承担交易过程中的全部税费，导致房屋买受人多支付了大量的税费。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】
附：倪某秋与顺和房产中心、吕某凤房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨：房产中介未就有关订立合同的事项向委托人如实报告，损害委托人利益的，不得请求支付报酬。
案情简介：2021年1月23日，王某贤与吕某凤签订房屋买卖合同，王某贤出售涉案房屋于吕某凤，但尚未办理变更登记，涉案房屋尚登记在王某贤名下。2021年7月28日，倪某秋与吕某凤通过顺和房产中心介绍签订《房屋买卖定金合同》，约定吕某凤已取得该房屋的房屋所有权证，（编号为空白，且被划掉），吕某凤出售案涉房屋于倪某秋，合同并对房屋交易的其他事宜做了约定。合同签订后，倪某秋向吕某凤支付了两万元定金，向顺和房产中心支付了五千元中介费。之后，倪某秋称因得知该房屋登记在王某贤名下，吕某凤不是房屋所有权人，不同意签订买卖合同。倪某秋起诉要求解除《房屋买卖定金合同》，吕某凤退还定金、顺和房产中心退还中介费。
裁判观点【案号：吉林省松原市中级人民法院（2021）吉07民终2060号】《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人的利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”第九百六十四条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”本案倪某秋、吕某凤双方未能签订房屋买卖合同，与顺和房产中心未告知房屋的真实情况有关，故依据上述规定，不应收取中介费用。