【案件回放】
1994年1月18日,某饭店作为售房单位按房改售房优惠售房方式以标准价将涉案房屋出售给董某敏(时任某饭店副总经理),由石某明代董某敏向某店支付了房款。
1994年9月2日,原北京市房地管理局就渉案房屋頒发房产所有证,产权人记载为“董某敏”,该产权证原件现在某饭店处。1995年董某敏调离某饭店,1996年董某敏将涉案房屋腾空交给某饭店后,某饭店将涉案房屋分配给其职工范某,范某又将涉案房屋交给某饭店上级单位某集团进行换房,2001年某集团将涉案房屋分配给其职工张某民居住。目前张某民及其配偶牛某敏仍居住在涉案房屋。
2015年12月11日,董某敏在房屋登记机关以证书遗失为由就涉案房屋办理补证,12月15日,董某敏在北京市国土资源局西城分局领取了涉案房屋不动产权证。2018年8月28日,某饭店起诉董某敏,要求董某敏履行房屋产权登记书,将涉案房屋变更登记至某饭店名下。北京市西城区人民法院作出(2018)京0102民初41269号民事裁定书,裁定驳回某饭店的起诉。
为证明与董某敏就涉案房屋回购问题达成协议,某饭店提交的房屋产权登 记证及房屋回购申请中审验意见处有“同意单位买回”字样,有北京市西城区房屋土地管理局房产交易管理所印章,日期为1997年5月30日。复审意见和审批意见处空白。房屋回购申请内容为:“西城房地产交易所:我店职工董某敏于一九九五年调出。原九二年所购住房由某饭店购回,请交易所办理过户手续(地址,西城区××)。”上述材料在房屋登记机关的涉案房屋档案材料中没有备案,原件由某饭店保存。
【汉济律师论法】
依据《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”
第二百三十三条：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”
第二百三十四条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”
第二百三十五条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”
本案中董某敏的行为能否证明其就涉案房屋回购与某饭店达成一致意思表示为案件焦点。双方未就涉案房屋的回购达成书面合同,房屋产权登记书中对于涉案房屋价款的给付期限、交付期限、房屋转移期限、违约责任等重要内容均未体现。考虑到一般交易习惯,房产交易双方均负有较高的审慎义务,本案中双方未对上述重要内容进行约定,不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同的构成要件,无法认定董某敏与某饭店就涉案房屋回购达成一致的意思表示。董某敏向某饭店交付涉案房屋及所有权证书、房屋行政管理部门在房屋产权登记书上盖章的行为,是否发生涉案房屋所有权转移的效果。
涉案房屋一直登记在董某敏名下,房屋行政管理部门虽在房屋产权登记书的初审意见部分盖章同意,但复审及审批意见部分均未盖章,亦未进行所有权的变更登记。且董某敏向某饭店交付涉案房屋及所有权证的行为也不影响涉案房屋所有权。
张某民、牛某敏是否应当返还涉案房屋。张某民、牛某敏辩称,涉案房屋由某饭店分配给其居住。但涉案房屋的所有权并未转移给某饭店,其与董某敏之间就涉案房屋的使用也没有达成协议,因此某饭店无权将涉案房屋分配给张某民居住,董某敏有权要求张某民、牛某敏返还涉案房屋。行政部门同意房屋产权变更仅代表涉案房产的“房改房”特殊房产性质可以变更所有权人,而并不能代表当事人之间回购条款的成立。且行政部门无权干涉平等民事主体之间订立合同的自由。公司内部制度规定不能认定为与当事人达成合意。
【汉济律师提醒】
房屋回购条款无法定无效情形的,一般认定该条款有效。例如在商品房买卖中,银行出借贷款时一般会在合同中约定房屋回购条款,约定购房人无力偿还贷款时,开发商作为连带责任保证人承担还款责任,并由开发商对商品房进行回购。
这样的房屋回购条款同样具有约定解除权的性质,当购房人严重违约时,开发商达到回购条件且发出回购通知,房屋买卖合同解除。
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