上周帮客户调解了一宗租赁合同纠纷。
事情的缘由是这样的，甲业主和乙租户签订了租赁合同，约定甲业主将其所有的商铺出租给乙租户。合同签订后没多久，甲业主提出解除合同，将商铺出租给丙租户。乙租户当然不干，要求继续履行租赁合同。甲业主以租赁合同约定，甲业主只要赔偿乙租户两个月的租金即可解除租赁合同为由，提出甲业主享有单方解除权。乙方租户提出要求甲业主承担违约责任并赔偿装修损失。
双方对于合同约定的违约责任没有争议，但问题是，乙租户可以同时向甲业主主张违约责任和赔偿损失吗？
《民法典》第五百八十五条 【违约金的约定】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
根据《九民会议纪要》第50条，【违约金过高标准及举证责任】认定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。
约定违约金的性质是“以补偿性为主，以惩罚性为辅”。违约金制度设计的主要功能在于补偿损失，而并非在于惩罚违约方。法院或者仲裁机构干预违约金数额的司法调整规则，均是“可以”调整增加或减少，而并非是“应当”进行干预，尤其是商事主体之间关于违约金的约定，法院应当秉持更加审慎的态度。
关于违约金请求权与损害赔偿请求权是否可以同时主张或者择其一主张的问题，最高法院在民法典的理解与适用中认为，原则上在出现违约行为时，依据两个请求权指向的利益是否同一来作为判断的标准，具体而言，如果指向利益并非同一，债权人可以同时主张；如果指向的利益是同一的，则不能同时主张，此时当事人可以自由选择其中一项请求权。
上述案例中，在社区工作站、民警、律师等各方的共同努力下，三方各自做了一些让步，最后以签订书面的终止协议告终。另一方面，该案例也说明社会经济生活正在复苏，有些行业仍然还有较大的发展空间。
调解结束后，社区民警忍不住夸赞了我们，对当事人说我们是“最有水平的律师”。前后事件的处理大概间隔了三天时间，能被客户之外的第三方认可，也是一件很受用的事情。
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