乡村振兴是近年来人们较为关注的民生话题，现在不少城里人开始想要远离喧杂拥挤的城市，搬家到乡下。与之而来的问题是，农村宅基地可以像城市商品房一样自由买卖吗？对此，本文将带大家了解法律上关于农村房屋买卖的规定。
一、什么是农村宅基地？
农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规的规定享受并使用可以用来建造居住房屋的农村土地。
二、买卖的究竟是农村宅基地还是农村房屋？
根据《土地管理法》第2条规定，我国土地实行社会主义公有制，土地归劳动群众集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但在现实生活中，农民往往买卖的是宅基地上的自建房屋，而农村房屋归农户所有，农户对房屋有所有权，所以可以对房屋进行处分。根据“地随房走”规则，出售房屋的同时必然会处分宅基地使用权，《土地管理法》第2条规定，土地使用权可以依法转让。由此可见，农村宅基地的所有权属于集体所有故而不得买卖，在合法的情况下，农户可以出售宅基地上的房屋的，一并转让农村宅基地使用权。
三、农村房屋买卖的条件
2016年，最高人民法院印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，要求“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”。另外《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第2条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地。由此可见，出卖人和买受人必须同属同一集体经济组织，目前我国政策上不允许将农村房屋出售给外村村民，或者城镇居民。
另外，《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”因此，买受人同时也要符合法律所规定的宅基地申请标准，房屋买卖还需集体经济组织批准同意。参照《农村土地承包法》对于村民之间流转承包地的规定，同时结合我国目前的实践，村民之间签订宅基地房屋转让协议后，需要及时经村委会、乡镇人民政府备案，并依法办理宅基地使用权变更登记手续。如果没有进行变更登记的，虽然不影响转让合同的效力，但不得对抗善意第三人。
《土地管理法》第62条同时规定，农村宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此所出售的农村房屋还应建造合法，符合当地标准。
四、将农村房屋出售给外村村民、城镇居民的合同效力问题
根据上述分析，外村村民和城镇居民不具备取得出售方农村宅基地使用权的条件，因此双方的行为会违背法律的强制性规定。根据《民法典》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”故双方签订的房屋买卖合同应属于无效合同。
参考文献：
1.参见戴孟勇：《城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制》，《清华法学》2009年第5期。
2.参见江晓华：《宅基地使用权转让的司法裁判立场研究》，《法律科学（西北政法大学学报）》，2017年第1期。
责任编辑：马宇航
文字编辑：王滢