公房征收补偿利益在承租人和同住人之间分配,因此什么样的人可以被认定为同住人则是公房征收共有纠纷案件中尤为重要的环节,本文旨在介绍公房征收同住人认定规则。
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有;而共同居住人是指在作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人.
因此,作为公房被安置主体的同住人需要满足几个条件:
1.作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口。
注意的是只要在作出征收决定时在被征收房屋有常住户口即可,即使征收决定作出时有户口,之后签署拆迁协议或拿到补偿款时没有户口也可以享受安置。
2.在被征收房屋实际居住生活一年以上(特殊情况除外);
这个并不要求是在征收决定时往前推一年,而是只要在这里面居住生活一年以上即可,哪怕小时候生活在这里一年以上或者多年前在这里生活一年以上都可以。这里的特殊情况,大都是指因为房屋较小无法居住在一起,不得不在外租房等情形。后续文章会涉及。
3.本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
这里的其他住房,主要是指福利分房,居住困难是虽然享受过福利分房,但是居住困难的情况。
即使满足上述三个条件,但是仍不能被视为同住人的情形:
1.将本来享有的他处公有住房权利予以处分,居住在被拆公有居住房屋的;
2.获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;
3.已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
上述三个不认定为同住人的情形是为了规避形式上虽满足同住人的三个人认定条件,但是实质上其已经获得了福利分房的情形。
除了上述三个条件外,《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中规定了视为同住人的情形,即虽不满足认定同住人的三个条件,但是却将其视同为同住人享受征收补偿利益,这在实务中需要重点注意。
1.不满足户籍条件,也不满足居住条件
具有本市常住户口(只要求沪籍,并未要求户口在被征收房屋内),至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额。
2.满足户籍条件,不满足居住条件
在被拆公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住,他处也未取得福利性房屋的。该情形在司法实务中十分常见,笔者也承办过法院认定该户居住困难,将笔者代理的7个原告都认定为同住人的情形。但是法院对此并未形成统一的审批口径。
3.满足居住条件,不满足户籍条件
(1)一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款。
(2)房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。