婚姻关系与继承的叠加登记是不动产登记中的难点之一，难点在于不动产登记在配偶一方的名下，是夫妻共有财产还是一方单独所有？目前大体上有三种做法：
第一种是将不动产视为夫妻共有财产，在办理转移、抵押等登记时，需要另一方的同意；配偶逝世后，无论不动产权利人是配偶哪一方，都要办理继承登记。
第二种是按照不动产登记簿的记载为准，权利人是谁就由谁申请办理转移、抵押等登记；继承时也以登记簿记载为准，依据登记簿办理继承登记。
第三种是准入不准出，主要体现在不动产交易登记中，在办理不动产转移登记时，受让方不审查婚姻关系，只审查出让方，登记完成后，受让方再次出售时，审查婚姻关系。抵押登记时不审查婚姻关系，继承登记时稍微复杂一些，分为不动产权利人的配偶死亡后，需办理继承登记；继承人为配偶时，由子女和父母出具放弃继承权的材料后，登记在配偶名下；继承人为子女或父母时，配偶出具放弃继承权的材料后办理登记。
之所以出现这三种情况，在于三个不明确：目前的法律体系对登记效力不明确，对登记机构承担的审查赔偿责任规范不明确，对夫妻共有财产的认定不明确。
安徽省高院在2020年宣判的一个案例很有代表性：房屋的不动产权证登记在丈夫名下，丈夫将房屋抵押借款办理了抵押登记手续，后来妻子不愿意，认为房屋属于夫妻共同财产，房屋抵押未取得共有产权人的同意，抵押登记应判定无效。一审合肥中院认为房屋在登记时已记载为“单独所有”，丈夫可以单独申请抵押，抵押效力生效。二审安徽高院认为根据《婚姻法》 第十七条规定， 夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。安徽高院裁定房屋应为夫妻双方共同财产，抵押时需取得共有人的同意，该房屋抵押没有妻子的签字认同，裁定撤销抵押登记。
安徽高院的裁定看似只是判决了不动产抵押的有效性，其本质是对夫妻共同财产的认定，判决婚姻关系和继承的叠加登记带来很大的影响。依据这个判定，无论不动产权登记在夫妻双方任一方名下，都要视为夫妻共同财产，这个就给不动产登记审查带来了巨大压力。
首先不动产权登记机构无法判断权利人的婚姻关系，房产是婚前购买还是婚后购买，登记机构只能依照结婚证等材料来判断，但是社会离婚率很高，权利人究竟是跟现任结婚购买还是前任结婚时购买，登记机构就无从得知，在审查中只能将现任配偶视为共有人。
其次配偶一方逝世后，不动产权登记在另一方名下，也要办理继承登记，虽然登记簿里没有记载逝世一方的名字，但是依旧要视为夫妻共有财产，配偶一方离世后，其共有部分要继承才能合法办理为单独所有。
第三遗嘱继承的法律效力。如果权利人制定遗嘱，要将不动产赠与其亲属，按照安徽高院的判决理解，该遗嘱存在无效性，因为婚姻期间的不动产属于夫妻共同财产，权利人的遗嘱未取得其配偶的同意，不能生效，该遗嘱属于无效遗嘱。
A某向不动产登记机构申请办理继承登记，A某提供了公证部门继承公证书，公证书中A某的父亲明确自己的房产由A某继承。登记机构依据公证书为A某办理了继承登记。一年后，A某的弟弟B某向登记机构提出父亲的房产应由自己和A某共同继承，登记机构向B某出示了其父亲的遗嘱公证书。B某又提出，该房产为父母夫妻双方共同所有，按照《婚姻法》该房产父母各占一半产权，父亲的一半产权可以归属哥哥A某，母亲的一半产权应该由父亲、A某、B某共同继承，自己应该有1/6的共有权利。登记机构认为B某应该向人民法院提请继承诉讼，依据人民法院判决办理继承登记。B某认为登记机构在登记时没有审查婚姻关系，没有对房产权属调查清楚，A某继承登记属于登记错误，应当先予以撤销。
先来看对夫妻财产的认定，A某的母亲早逝，父亲独自生活一直未婚，产权证名字为A某父亲单独一人，登记簿也为其父亲一人，那么A某申请继承登记时，登记机关能否认定其母亲也有一半产权呢？
按照《民法典》第一千零六十二条 【夫妻共同财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金、劳务报酬;(二)生产、经营、投资的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。
最高法《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）中对“(五)其他应当归共同所有的财产。”做出了明确解释：第二十五条婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的“其他应当归共同所有的财产”：
（一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的基本养老金、破产安置补偿费。
夫妻婚姻关系存续期间，不是所有的财产都可以视为共同财产，共同财产的认定是有一定范围的，而不是应当笼统地将婚姻存续期间的所有财产都视为夫妻共同财产。不动产特别是房屋需要经过登记才发生效力，某院的判决没有对《物权法》的登记效力条款进行解释，这种做法欠妥。
那么不动产登记机构在登记时应该如何办理这类婚姻关系和继承的叠加登记呢？《民法典》第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
第二百一十六条 【不动产登记簿的效力和管理】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
《民法典》已经明确了物权归属和内容由不动产登记簿来确定，登记机构应当将登记簿记载的权利人视为唯一权利人，然后依据《不动产登记操作规范》办理相关登记，不应再将未经登记的配偶一方也视为权利共有人。
文/来源：暮雨长天