随着社会的发展，很多城里人想要去农村买房，享受乡村生活；而很多的农村人想把农村的房屋卖掉，在城市安家，这样城里城外的想法，体现着不同的人生追求，也让人们自然而然地形成买卖。
但是农村房屋有其特殊性的一面，不同于城市里的商品房，不是形成合意、签署了房屋买卖合同就可以认定为有效的买卖行为，为了避免日后不必要的麻烦，买卖农村房屋一定要谨慎而为，无论是对于买方还是卖方而言。
两种买卖无效的情况
一、房地不能分离
农村房子是建在宅基地上的，但是不意味着宅基地和房子可以分开进行买卖，其需要满足“地随房走，房随地走”的原则，
若是分离买卖，其买卖行为将是无效的。
二、房屋权属要明确
在农村房屋进行买卖时，
其权属要是明确的，不能存在争议，也不能处于被法院采取了查封等财产保全措施等的状态，不然其买卖行为将被认定为无效。
一种需要注意的情况
三、不得侵犯优先购买权
农村房屋一般是有共有产权人的存在的，对于共有产权人来说，在农村房屋进行买卖时，其有权利知晓，并且在同等条件的前提下，其有优先购买的权利，这项权利不能被侵犯。
买卖后两个注意事项
四、买卖后需进行主体权利的变更
农村房屋买卖后，需要进行主体权利的变更，不然在法律意义上，该栋产生买卖行为的房屋仍然是原房主的，这样在后期很容易产生纠纷。
五、买卖后重建房屋需符合规定
部分买了农村房子的人，可能不满意房屋的造型设计等等方面，会想要重新进行建造，或者是将其进行翻建，但是在重建和翻建的过程中，也是需要走建房申请流程的，并且所建房屋要符合当地的面积、层高等等政策规定。
一、需征得本村集体组织的同意
因农村土地的特殊性，其土地的所有权是在本村集体组织手中，本村的农户只是拥有宅基地的使用权和房屋的所有权，当农村房子进行买卖时，其宅基地的使用权会发生转移，这一权利的转移是需要向村集体申请告知的，只有村集体同意房屋买卖的申请后才可以进行买卖。
二、需满足一户一宅的原则
农村土地实行一户一宅的制度，这项制度是不容打破的，对于农村房屋买卖的双方来说，在农村房屋买卖后，双方都得符合一户一宅的土地原则，不能一户多宅，不然其买卖行为将是无效的。
三、买卖双方的身份需符合条件
农村宅基地是本村集体以户为单位分配给农村建房居住使用的，自然是只能分配给本村集体组织的成员，所以农村房屋买卖时，其买卖的对象得是同属于同一村集体组织的成员，不能是外村人和非农户口的人。
买卖取得的农村房屋应该如何办理房产证？
①去乡镇国土所提出申请;
②提交相关材料；
③当地国土所根据申请人提供的权属资料进行审查；
④实地进行勘丈、调查、公告；
⑤报国土局审核，注册登记；
⑥发证。
通过买卖方式获得的农村房屋办理房产证时需要哪些资料？
①原《房屋所有权证》（原件）；
②土地使用权证复印件（校验原件）；
③房屋买卖合同原件；
④买卖双方身份证明、婚姻证明复印件（校验原件）；
⑤农村集体经济组织同意转移房屋所有权的证明材料原件及购房人为该村村民资格的户口、证明材料等。
在司法实践中，农村房屋买卖合同被判定无效的情况下，主要有以下几种处理方式：
第一种，合同无效，暂不需要腾退
第二种，合同无效，返还房屋
第三种、确认合同无效，其他不做处理
第四种：合同无效，互相返还，按过错承担责任
