文/来源：眯眼老赵
住建部不久前公布了二次房改的政策，那么具体内容是什么？与房地产税有没有联系？这里面的关系还是很复杂的。下面说说我的看法，一家之言，抛砖引玉。
一、二次房改的主要内容
二次房改的核心内容确立了住房是准公共产品，具体内容是三三制，采用“三种住房制度、三类供地方式、三支队伍参与”的分类供房的方式，对低、中、高收入的人群，实行保障、成本价、市场化的分类住房供应的方式。在保证基本需求住房房住不炒的前提下，也为地方政府从房地产市场筹措发展资金保留了一扇门，地方政府还是能通过商品房市场向高收入人群收取土地的溢价金。
首先，针对低收入人群，实行保障性住房制度，各地以前政策都有这块，也就是对低收入人群提供低于成本的住房，保障低收入人群的基本住房权利。
其次，对中等收入人群提供公共住房和公共租赁住房，土地采用政府划拨方式供地，实行定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案的“四定两竞”方式。采用成本价方式提供住房，解决中间阶层的住房夹心层问题。
从以上两个规则可以看出，政府是以成本价甚至亏本提供住房的，以保障大部分人的住房权利，从而承担起提供住房准公共产品的责任，大家都有房子住了，住房自然不会紧张，房价也不会大起大落，从根本上做到了房住不炒。当然，购买了以上两类住房的人也不要再想房产增值什么的了，我们从商品房市场的大海里躲到政府营造的风平浪静的港湾里，就别再惦记大海里的惊涛骇浪吧。
政策保留了针对高收入阶层的商品房市场，采用“招拍挂”的方式进行供地，通过市场化方式解决高收入人群住房高品质的需求，同时，地方政府也可以从土地拍卖中拿到一笔土地拍卖金，这笔收入目前在地方财政收入中占很大一部分。
二、保留商品房市场对地方政府的意义
我们都知道，地方发展需要资金，住房保障也需要资金，公共产品的提供都需要资金，否则就会“巧妇难为无米之炊”。所以，通过商品房市场拍卖土地地方政府可以拿到土地溢价，从而筹措更多的资金，用来承担更多的公共责任，保障地方经济的发展。可以说，商品房市场是为保障性和公共住房提供了所需的资金，没有了商品房市场的土地的溢价资金，到保障性住房和公共住房建设会就受到影响。
另个角度来说，土地拍卖的溢价，实际上是买房人向地方政府缴纳的“费用”，只不过以前没有公共住房提供或者提供的很少，造成大部分工薪阶层都要缴纳这笔钱，所以大家对高高在上的房价怨声载道，“一套房掏空了六个口袋”的说法就是反映房价过高，本质上是土地出让金过高，而二次房改的政策使大多数人可以以土地成本价拿房，免去了这笔费用，大幅降低了大部分人生活负担。但是通过商品房市场购买房屋的高收入人群，将来仍然需要支付土地出让金，为地方的经济发展“能者多劳”，可以说，土地拍卖的溢价越高，缴纳的费用就越多。
然而，高收入人群就愿意主动支付土地溢价吗，真的是人傻钱多吗？他们会交这笔钱的，房地产开发商有的是办法让他们交，大前提是我们要把房地产税等镰刀收到背后。富人一直都是被割韭菜的，你不割自然有其它人割。往近了说瑞士割了一把沙特富人的韭菜，往远了说你买个海外岛屿几十年后被不被割还还说不准。
三、如何看待二次房改后的商品房市场
最近有些网红评论富人买豪宅花了900万，那么有钱，应该收他们税，收了以后房价可以跌一半，但这种事要换个角度来看你就不会对富人的豪宅那么生气了：
第一、就南京目前来讲，很多豪宅即将上市，面积300平米起，每平米7、8万，总价2000万起，这笔钱确实是真金白银，但大部分支付了地方政府土地溢价、税费和银行利息，而购房者只得到了一个居住权，现在的“豪宅”都是大平层，土地是全体房东共有的，个人无法主张哪块地是他的，也就是说，那些豪宅根本不值2000万，70年后其残值还有多少真不好说。所以，这笔交易收益方明显是土地出让者、税务局、银行。至于开发商和施工队、建材供应商，他们的收入没有溢价，不在我们讨论范围内。
我不是说2000万买的豪宅将来在二手市场价格就一定会跌，二手房市场波动非常厉害，所以在70年时间长度的某段时间里，豪宅价格高于2000万是肯定的，但是，豪宅70年后的残值不会高也是能看到的（将来的残值是和未来的拆迁政策挂钩的），现在高价出让土地，70年后低价收回，富人花2000万买的不就是70年居住权加一笔不菲的费用吗。
第二、土地在地方政府手里是循环的，现在如果收房地产税造成商品房价跌一半，另外一半土地溢价只用通过70年每年2%的税收回来（含另外一半土地出让金的70年利息），政府总收益没有增加，本来一笔头的收入非要换成70年才收回，没事找事做啊。另外，如果房价跌了60%以上，后面新增土地拍卖的溢价损失70年的房地产税都收不回来，那么保障性住房和公共住房的建设资金缺口从何而来？
第三、大部分希望收取房地产税的人，是没有房子的，认为收税收不到自己头上，而收取房地产税后必然会把别人的房价打下来，别人资产减值了自己资产相对是增加了。
然而，他们想错了。对自住者来讲，住房价值1000万和100万没有差别，因为他不会将房屋变现，账面价值的变化对他没有意义。所以，别人房产账面价值的减少，并不会带给无房者财产的相对增加。至于说极少数人会卖掉1000万的房子去换500万的房子，这是他遇到了难处，一般情况下住房条件都是向上改善，而不是向下降低。如果非要说自住房变现的时间，那就是房东人已经不在了，即使房价跌为0对他也没有影响。如果收取房地产税，房地产税对一部分人的税收可能只能等到他去世后一次性收取，如果在他生前强行拍卖他的住房（暂且不论一堆欠税房能否有人接盘），他又成为了无房户，从而触发保障性购房条件，税务部门收了税，住房保障部门又要补贴他住房，房地产税左口袋进，右口袋出。一句话，收房地产税成本太高，还不能覆盖土地出让金的损失，得不偿失。
还有一部分希望收房地产税的人，是期盼房价下跌到房价加房地产税小于目前的房价从而能买的起房，这部分人的需求是合理的，但是他们不仅在意能否买得起房，还非常在意买了房房价是否下跌，否则他们宁愿租房也不买房。二次房改对这些人的政策是成本价购房，既解决了能否买的起问题，又解决了房价稳定的问题，一步到位。
如果高收入人群已经交了一次性土地出让金，然后你和他说70年再收一次，那么这样的房子谁会去买？没人买房土地怎么拍卖，去年土地拍卖市场的冷清的场面还历历在目吧，各地偿还欠债的唯一资产就是土地，当时各地的土地还有价值吗？可以说一文不值。多说一句，土地偿还欠债也是伪命题，土地转让出去以后，其所有权还是国家的，在一定条件下可以再收回来，扯远了。
总之，我们首先要通过保障性住房和公共住房保障大多数人的住房权利，我们还要鼓励高收入人群购买高价商品房，多多支付土地溢价，而不是早早地拿出物业税或者其它镰刀把他们吓跑，毕竟2000万以上的资金润出去当国际韭菜还是比较容易的。我们要想方设法地留住这些资金，让他们为国家经济建设多出份力，虽然他们初衷可能不是这样想的，可最终结果一定会是这样。作为普通人，我们要做的，就是对他们说，你的豪宅真好，将来有钱了一定也买这样的。