在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款按时偿还的情形日益增多。而《民法典》中也根据这一现实情况在担保物权编中对担保合同进行了扩大规定。一方为保障借款本金、利息及时收回，另一方为资金融通之目的，往往以签订《商品房买卖合同》甚至办理商品房备案登记的方式进行担保。这种担保形式并不是法律意义上典型的担保形式，而是非典的担保方式。故其保护力度弱于典型的担保即抵押、质押，所以一旦发生纠纷，时常出现双方对款项性质各执一词。一方认为是房屋买卖合同关系，另一方则认为是民间借贷关系，但可能无法提供足以证明自己的主张或者反驳对方主张的证据。表面上似乎两个合同毫不相干，但细究即可发现二者大有关联。不同的法律性质决定了双方的权利义务的不同，于是，如何正确认定双方之间的法律关系成为了此类案件的认定关键
案件情况
2007年1月25日，朱某与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱某向嘉和泰公司购买当地某小区十号楼14套商铺等。同日嘉和泰公司将该十四份合同办理了销售备案登记手续，并于次日向朱某出具两张总额10354554元的销售不动产发票。
2007年1月26日，朱某与嘉和泰公司签订一份《借款协议》，主要约定:嘉和泰公司向朱某借款1100万元，期限至2007年4月26日；嘉和泰公司自愿将其开发的当地某小区十号楼商铺抵押给朱某，抵押的方式为和朱某签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；如嘉和泰公司偿还借款，朱某将抵押手续（合同、发票、收据）退回，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。该合同签订后，朱某向嘉和泰公司发放了1100万元借款，嘉和泰公司出具了收据。至2007年4月26日，嘉和泰公司未能偿还该借款。
一审裁判结果
一、朱某与嘉和泰公司签订的14份《商品房买卖合同》有效;二、嘉和泰公司应当按照该《商品房买卖合同》的内容履行合同。
二审裁判结果
嘉和泰公司不服一审判决，向太原市中级人民法院提起上诉。太原中院判决：驳回上诉，维持原判。
再审裁判结果
嘉和泰公司不服该判决，向山西省人民检察院提出申诉，山西省人民检察院作出民事抗诉书，向山西高院提起抗诉。山西高院裁定提审本案。山西高院判决：撤销太原市某区人民法院（2007）小民初字第***号民事判决和太原市中级人民法院（2007）并民终字第***号民事判决;驳回朱某的诉讼请求。
最高院裁判结果
朱俊芳不服山西高院（2010）晋民再终字第***号民事判决，向最高院申请再审。最高院判决：一、撤销山西省高级人民法院（2010）晋民再终字第***号民事判决；二、维持山西省太原市中级人民法院（2007）并民终字第***号民事判决。
最高院裁判理由
双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》，且全部办理了销售备案登记手续，是先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。且两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，其只能通过履行商品房买卖合同实现；而通过签订商品房买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件，并不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效。
《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，同时为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。双方当事人对履行具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行哪一个，均符合双方当事人的意思表示。
同时，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定，不符合《担保法》第四十条和《物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。因为，该条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，十四套商铺所有权转移为朱俊芳所有。到期借款未偿还时，朱俊芳并不能直接按约定取得“抵押物”即十四套商铺所有权，只能通过履行《商品房买卖合同》实现。
律师总结
区分民间借贷法律关系与买卖合同法律关系应从以下五方面来探究：
一、从双方意思表示是否一致分析
如要明晰当事人权利义务的边界、内容，应准确判断民事主体形成一定法律关系时所形成的一致意思表示。如果双方缔约的真实目的是借贷，买卖合同只是作为担保，那么双方的意思表示就不可能是建立买卖关系。在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。
双方签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，在没有任何直接证据证明存在民间借贷法律关系，且卖方对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致的情况下，不宜认定双方之间存在民间借贷法律关系。
卖方主张为借贷关系，但缺少《借款合同》这一关键性证据。买方主张为房屋买卖合同关系，但未持有支付购房款的《销售不动产统一发票》原件，且否认收到部分款项是对方支付的借款利息，但却以商业秘密为由拒不说明该款项的性质。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全部事实，在买方未能证明双方存在其他经济往来的情况下，认定该系借款利息更具可信度。
二、从书面直接证据的证明力来判断
在多个证据对同一事实的证明力大小比较时，应坚持原始证据的证明力一般大于传来证据，直接证据的证明力一般大于间接证据的原则。合同在性质上属于原始证据、直接证据，相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。
当实际履行行为与书面合同表现的效果意思不同时，如何确定法律关系的性质？对此，最高人民法院在（2015）民一终字第78号民事判决书中认为，仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依实际履行行为确定其间法律关系的性质。即是说，如果仅有一般差异，仍应按书面合同表现的意思确定法律关系的性质。
若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据证明的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
三、从重诺守信的基本价值导向观察
在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系时，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映。即便在房屋买卖和民间借贷两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝向有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。
四、从履行方式和交易行为分析是否符合常理
如房屋买卖合同约定的房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同签订后长达几年的时间内，均未要求交付房屋，反而是卖方从签订合同之月起就按月固定支付大额违约金给买方，此违背房屋买卖的正常逻辑。
比如，在双方签约前，房屋已作为酒店正式开业经营，但一方购买的房屋却显示为酒店大厅、大堂吧、餐厅、宴会厅、会议室等，另一方将用于这些酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。此外，合同约定买方逾期付款违约金每月几千元，而卖方逾期交房违约金为每月一百多万元，明显不对等。此种情形认定为民间借贷更为合理。
五、看双方的行为是否符合日常交易习惯
《合同法》就“交易习惯”规定的意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。如果案件不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。
关于房屋价格。对不合理低价的判断，须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。不能仅以双方约定价格明显低于卖方与第三人在案涉合同签订之日很久前所订合同中约定价格为主要理由，否定双方存在房屋买卖法律关系。
关于付款问题。合同虽约定购房款分期支付，但买方一次性支付及卖方接受给付时，应当认定属变更合同履行。如将此种合同履行变更视作与正常买房人的付款习惯相悖，理据尚不充分。
关于购房发票。最高人民法院在（2013）民提字第135号民事判决中认为，《销售不动产统一发票》原件是交易真实发生的证明，更是办理不动产权属登记的重要依据。但买方在交纳全部房款后，未能取得发票原件，却始终没有向卖方索要；且在近两年时间内，没有要求办理权属登记，这与一般购房者做法明显不一致，不符合交易习惯。
同时，双方在合同中没有约定单价，而是以一口价方式交易了一千多平方米的商铺，此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。另外，卖方已收到全部购房款，没有开具发票原件，却于诉讼前将发票原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销，充分说明卖方否认房产交易的真实性。
关于税费。如果双方约定房屋买卖的所有税费均由出卖方承担，并由卖方负责人及其关联公司提供担保，该约定亦与交易习惯不符。