在全家人均不知情的情况下，患有精神疾病的程某独自与刘某签订了房屋买卖合同，还收取了刘某的购房款。在办理房屋过户手续时，程某突然提出要涨价，双方于是对簿公堂。程某家人认为，程某患有精神疾病，其签订的合同无效。最终，法院判决双方签订的房屋买卖合同无效。
案由
精神病人售房后又要涨价
2016年9月，程某与刘某签订《房屋买卖合同》，以82万元的价格将自己位于昆明市北京路延长线某小区的房屋出售给刘某。因房屋出售时处于抵押状态，双方约定由刘某垫资40万元，帮程某注销抵押登记并赎出房产证原件。2016年10月，双方在公证处签订《房屋转让预约协议》，约定房屋转让价为82万元，刘某于协议生效之日一次性向程某支付40万元，剩余款项在过户当日一次性结清，双方还约定了违约金计算方式为房屋转让价款总额的20%。同日，程某收到刘某支付的40万元后出具了收条予以确认。
过户当日，程某表示房屋售价过低，要求涨价。刘某不同意，双方未能协商一致，刘某遂将程某及其母亲欧某一起诉至昆明市盘龙区人民法院，请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，判令程某退还购房款40万元，支付合同违约金、资金占用费、公证费、房价上涨价差等合计30.45万元。
程某的代理律师辩称，程某多年前就患有精神疾病，双方签订房屋买卖合同时，程某处于发病期，其是在所有家人都不知情的情况下与刘某签订合同的。程某家属已委托鉴定机构做了相关鉴定，程某病情比较严重，其所签合同应为无效合同。涉案房屋刘某之前已通过法院做了保全，程某及家属请求解除保全，以出售该房屋，并愿以售房款赔偿刘某已支付的40万元。合同是在程某生病期间签订的，程某不应承担相关费用，涉及房屋买卖的所有费用包含诉讼费应由刘某承担。
判决
合同无效，返还购房款及利息
庭审中，被告欧某出具了程某患精神疾病住院治疗的病历及残疾证。经法院查明，被告程某持有中国残疾人联合会签发的《残疾人证》，载明程某残疾类别为精神残疾，残疾等级为3级。某精神病医院出具的病情证明书载明，被告程某因患偏执型精神分裂症，曾分别4次到该医院住院治疗。某医院急诊病历显示，被告程某患“精神分裂症”就医。
法院审理后认为，程某是长期就医并经法定机构认定的精神疾病患者，系限制民事行为能力人。根据《民法总则》第二十二条规定，被告程某作为限制民事行为能力人，只能进行纯获利益的民事法律行为或与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，其他民事法律行为需经其法定代理人代理或经其法定代理人同意、追认。
该案中，案涉协议、合同是限制民事行为能力人程某作出的处置个人重大资产的民事法律行为，不属于纯获利益的民事行为，同时该民事法律行为并非其法定代理人代理或事后取得法定代理人同意、追认，因此，被告程某所签订的《房屋买卖合同》《房屋转让预约协议》均为无效协议。由于无效合同没有法律约束力，合同中的违约条款也自始无效，被告因合同取得的40万元应予以返还，原告关于违约金的诉讼请求依法不予支持。
法院判决被告程某返还原告刘某购房款本金40万元及自支付房款之日起至实际还款之日止的同期银行贷款利息。
释法
与精神疾病人签订合同无效
律师表示，不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动要由其法定代理人代理，或征得其法定代理人的同意。房屋买卖属于生活中比较复杂的重大交易，要求交易各方相对人具备完全的民事行为能力。
该案中，程某经鉴定为限制民事行为能力人，依法不能独立实施与被告刘某签订房屋买卖合同的行为，而其出卖房屋的行为既未事先征得其法定代理人同意，也未在事后取得其法定代理人的追认，因此，法院判决双方签订的房屋买卖合同无效。
律师提醒，在签订购房合同前，购房人一定要严格审查房屋出卖人是否具备出售房屋的资格，包括其是否为房屋产权人、是否有房屋产权证原件等。签订购房合同时，购房者尽量要求房屋出卖人的亲属或家人陪同并见证。签订合同后，房屋买卖合同一方当事人发现交易相对方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人时，应及时找其法定代理人进行追认，其法定代理人不同意追认的，应及时请求法院确认合同无效，以免损失进一步扩大。
来源：云南法制报