到底哪种方式把房子过户给孩子成本最低？很多人都考虑过这个问题。有些人是为了避税，降低成本；有的人想把自己的财产变成子女的婚前财产；有些人因为夫妻关系危机，从保护子女权益的角度出发，想把房子留给子女。有些人是为了规避家庭破产的风险，给自己和孩子留条后路。然而，大多数人对这个问题感到困惑，因为这不仅是一个法律问题，也是一个税收问题。
个人住房买卖、赠与、继承三种方式的主要转让成本是契税、个人所得税和土地增值税。印花税和不动产登记费忽略不计。
计税基础
契税:中华人民共和国契税法第一条在中华人民共和国境内转让土地、房屋所有权的，承担契税的单位和个人应当依照本法的规定缴纳契税。
个人所得税:中华人民共和国个人所得税法第二条下列个人所得，应当缴纳个人所得税:
(一)工资、薪金所得；
(二)劳务报酬所得；
(三)稿酬所得；
(四)特许权使用费所得；
(五)营业收入；
(六)利息、股息、红利所得；
(七)财产租赁所得；
(八)财产转让所得；
(9)偶然收入。
土地增值税:中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条转让国有土地使用权及其地上建筑物、附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
征收标准
契税:首套房税率90平以下1%，90平以上1.5%；两套及以上:3%。
个人所得税:应纳税所得额(不动产转让收入-原值-合理费用)×20%或普通住房交易价格/核定价×1%或非普通住房交易价格/核定价×1.5%。
土地增值税:税率为5%。
不同转账方式的税务规则
第一种方式:买卖
1。契税
买受人通常按照持有的房屋数量缴纳契税。
2。个人所得税
不满五年或没有唯一住房的，正常情况下缴纳个税。5.免除个人所得税。
3。土地增值税
不满五年的，按成交价/核定价征收5%；五年后普通住宅免征增值税，非普通住宅差额5%。
第二种方式:礼物
1。契税
(1)受让人需要缴纳契税。
(2)婚姻存续期间夫妻之间房屋权属发生变更的，免征契税；
2。个人所得税
(一)赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，免征个税；
(二)无偿赠与负有直接赡养或扶养义务的扶养人或抚养人的，免征个人所得税；
(3)赠与上述两种情况以外的人，受赠人按照“偶然所得”征收20%的税款；
3。土地增值税
豁免。
第三种方式:继承
1。契税
(1)法定继承人继承的，免征契税；
(2)由非法定继承人继承的，需要缴纳契税。
2。个人所得税
产权人死亡时，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人，免征个人所得税。
3。土地增值税
豁免。
备注:
1.如果转卖捐赠或继承的财产，无论是否满五年，都将追溯到购买时。
2.可享受优惠政策的普通住房应同时符合以下条件: (一)五层以上(含五层)的多层住房，以及五层以下的老式公寓、新式弄堂、老式弄堂；(2)单套建筑面积在140m2以下；(3)实际成交价格:低于同级别土地上房屋成交均价的1.44倍，内环以内低于450万元/套，内环与外环之间低于310万元/套，外环以外低于230万元/套。
法律依据:
中华人民共和国契税法
中华人民共和国个人所得税法
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
关于调整本市普通住房标准的通知沪房管标市〔2014〕6号
关于取得相关所得的个人适用的个人所得税应纳税所得额的公告财政部、国家税务总局公告2019年第74号
上海市财政[2021]4号《关于本市契税适用税率标准的通知》
关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见沪房管协发〔2021〕48号
以上信息仅供参考，具体税额由税务部门确定。