日常工作中，经常遇到这么一种情形，申请人手持离婚证、离婚协议，房本，一人来不动产登记机构申请办理离婚析产手续。
在工作人员告知离婚析产需要双方共同申请时，申请人还特不理解：
“这离婚协议上明明写的清清楚楚位于XXX的房子归我，为什么我不能直接登记？
为什么还需要对方配合？
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难不成这离婚协议是假的吗？
民政局都认定的事，为啥你们登记机构不认？
是不是在故意刁难？
这么多年不联系了，上哪找他（她）去啊？
他万一要是死了呢？？
#￥@#￥……￥￥%……￥%&%……&”
这时候，工作人员的解释，申请人真不一定能听得进去，还会有“总有刁民想害朕”的想法，在这种先入为主的思想下，无论说什么，都会被认为在故意刁难。
图片出处：公众号/安阳不动产百晓生
那为什么离婚析产不能由申请人持离婚协议单方申请？
其实这里涉及到了两个知识点：一个物权效力，一个是合同效力
《民法典》第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
如果离婚协议涉及分割的是动产，比如钱，按《民法典》第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
即动产交付即可，不动产需要登记
但既然离婚分割的是不动产，理应按照相关法律申请转移登记。这是一种物权的转移，以登记为准。
这就是不动产的物权效力，只有记载于不动产登记簿时才发生物权效力。
《民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
离婚协议书是夫妻双方在平等自愿的前提下，就离婚财产分割协商一致的结果，对双方当事人具有法律约束力，其本质是民事合同，这是一种合同效力。
只要双方签字，就是有合同效力，即使把离婚协议在民政部门备案或者在公证处公证也仅能证明其真实性，但并不能直接导致物权的变动。
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《不动产登记暂行条例》第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
很明显，离婚析产是一种转移登记，不属于《不动产登记暂行条例》中可以单方申请的情形，所以，办理离婚析产仍需双方共同申请登记。
当然，也不是说所有的离婚析产都不能单方申请，如果是判决或者调解离婚，房子的归属直接在生效的法律文书上已明确，是可以单方申请的。
即按照《不动产登记暂行条例》第十四条属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
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协议离婚是指夫妻两个对离婚财产分割，子女抚养权意见统一，通过民政局办理相关离婚手续，解除婚姻状态恢复自由的一种离婚方式。离婚后对于房产过户要办理离婚房产析产，离婚房产析产是对离婚房产过户免除征契税的证明。
那么，离婚后房产过户协议怎么写？
离婚后房产过户协议怎么写？
离婚后房产过户不用写协议、如果您是协议离婚的，用离婚协议就行，离婚房产过户需要有以下手续：
1、关于房产分割的离婚协议书；
2、离婚证及复印件；
3、离婚财产归属协议,权利人一方申请登记的,需要提交经公证的离婚财产归属协议；
4、房产证；
5、身份证明及复印件。
离婚后房产过户协议怎么写离婚后房产过户协议需要公证吗
离婚后房产过户协议需要公证吗？
要是在离婚时没有对夫妻共同财产进行过分割的，离婚后可以另行分割，不需要公证，只须凭协议和离婚证书、证明所分割的财产系夫妻关系存续期间的财产的证据材料去办理相关过户手续就可以了。
离婚房产过户需要办理析产登记，夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。
作者：上海买房人，首发公众号，从业房地产销售8年，孰知交易流程，政策时事分析，专业的水平来解决的购房困惑。
2019年，婚姻法：民政局协议离婚，有没有法律效力？
在民政局办理离婚证，协议离婚是有法律效力的，签订的离婚协议书也是有法律效力的。
一、根据婚姻法：离婚的方式
婚姻法规定：离婚只有两个方式，一个方式是协议离婚，也是我们大家通称的自愿离婚，双方协议好去民政局办理离婚手续，领取离婚证，在办理协议离婚时，要签订离婚协议书，拿到离婚证，视为你们双方婚姻关系解除；另一个方式是起诉离婚，双方协议离婚不成或者一方不想协议离婚的，可以直接去法院起诉离婚，法院经审查后认为双方感情已经破裂的，判决双方离婚，判决生效后，双方的婚姻关系解除。
二、协议离婚的法律效力
在民政局办理协议离婚是有法律效力的。经过民政局办理协议离婚，领取了离婚证，那婚姻关系就终结了，双方都是单身的。不存在自动离婚的，很多的朋友产生了一个误解，认为双方分居多长时间后，双方就自动离婚了，这个想法是错误的，离婚只有上述的两个离婚方式。
所以，经过民政局办理的协议离婚是有效的。同样的，签订的离婚协议书也是有效的。在民政局办理协议离婚时，要签订离婚协议书的，在离婚协议书中要对子女问题、财产问题、债务问题等，作出明确的约定，签订离婚协议书对于双方也是有约束力的。
婚姻法解释：第八条：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
第九条：男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。
人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。该条表明，人民法院对订立财产分割协议，只要是在正常情况下签订的，即只要双方不存在订立协议时欺诈、胁迫等特定情况下，就是认可其效力的。也就是说在法院审理过程中，只是审理有无欺诈、胁迫等等特定情形，而并不是要重新进行分割。
三、签订了多份离婚协议书的效力？
一些离婚案件过程中，拉锯战会非常漫长，在此期间可能双方协商了多个结果，签订了多份离婚协议书，那这多份离婚协议书，其效力是怎样的呢？首先，对于民政局备案的离婚协议书是优先的，其他离婚协议书约定的内容与其相冲突的，以备案的离婚协议书内容为准；其次，民政局备案的离婚协议书中没有约定的内容，其他离婚协议书有约定，可以参照约定。
总之，在民政局办理了协议离婚，双方领取了离婚证，都是具有法律效力的！
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