王某、李某曾系夫妻，在离婚协议书中约定，夫妻共有的一处房产归王某所有，一直未办理不动产变更登记，后李某意外死亡。因无法正常办理房产变更登记，王某以李某的近亲属为被告提起诉讼，要求法院确认上述房产归王某所有。
针对王某的诉讼请求，存在两种不同意见。
第一种意见认为，
签订离婚协议书后，王某与李某未办理不动产变更登记，签订的离婚协议书只产生债权效力，不产生物权变动的效力，故王某不能要求法院仅依据离婚协议书确认房屋所有权归属。
另外，根据合同的相对性，王某不能列李某的近亲属为被告。
第二种意见认为，
因李某死亡，享有继承权的近亲属成为该房产的共有人，虽然王某不能直接要求法院确认该房产归其所有，但王某可以李某的近亲属为被告提起诉讼，李某的继承人应在继承遗产的范围内履行将该房产过户到王某名下的义务。
笔者同意第二种观点，理由如下：
第一，离婚协议书不产生物权变动的效力。
《物权法》第9条规定，房产所有权的变更或者转让，依法登记后发生法律效力，不经登记，不发生所有权变更或者转移的效力。根据物权法定的原则，离婚协议书中关于房产归属的约定不能作为导致物权设立、变更或者消灭的原因。本案中，王某与李某签订的离婚协议书仅产生债权效力，不产生物权变动的效力，不能要求法院仅依据离婚协议书中的约定确认房产归属。
第二，房屋所有权自继承开始时发生变动。
《继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。继承是物权法规定的产生物权变动效力的情形之一。本案中，从李某死亡时开始，王某与李某共有的房产发生了物权变动，李某的近亲属因享有继承权成为该房产的共有人，这也是王某无法正常办理不动产变更登记的原因。
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第三，继承人在继承财产范围内履行义务。
《继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。本案中，李某的近亲属因享有继承权成为涉案房产的共有人，在未放弃继承的情况下，应以继承遗产的实际价值为限，履行李某生前与王某签订的离婚协议书中约定的相关义务，协助王某办理不动产变更登记，将涉案房产变更到王某名下。
随着经济的快速发展，大家的婚姻观念发生了一些变化。因此，近年离婚率不断攀升，并且在离婚案件中，解除婚姻不再是案件的主要矛盾。夫妻财产和子女的抚养问题成为当事人争论的焦点，离婚财产的分割问题变得越来越复杂。新婚姻法规定了夫妻财产实行共同财产制度，除此之外夫妻财产也可以约定。
小编有个朋友，结婚后全款买的房子，房产证写两个人名字。因夫妻关系破裂离婚了，签了离婚协议，协议中房产归女方，孩子由他抚养。就这样过了半年，也没去办离婚析产，直到他买了新房，准备叫契税的时候，税务局工作人员提醒，他是二套房，需要交2%的契税，他就蒙了，认为他是首套房的啊，我离婚了，房子归女方了啊，不是应该按1.5%征收吗？然后工作人员解释，你原来那套房虽然签了离婚协议，但没有去地税局、房管所办理离婚析产，还算是你的。
因此，为了省几千块钱，他又得先办了离婚析产，再交新房的契税。
像这种情况经常发生，主要是大家对房屋产权意识不强，没有意识去了解一下房屋产权的问题，导致后续买房遇到各种问题。
怎么办理离婚房屋过户？
一、房产过户材料
1、离婚判决书（离婚协议）原件及其复印件；
2、离婚证原件及复印；
2、房产证（如有共有证的，包括共有证）及复印件；
3、身份证明及复印件；
4、房产登记申请书。
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二、房产过户的手续
准备好了房产过户需要的材料，之后就要到房管部门和税务部门办理房产过户的手续了。
1、到交易中心办理转绘；
2、到地税局办理免征契税申请；
3、办理析产登记手续并缴登记费；
4、取证。
以上就是离婚房产过户需要提交的材料和手续。
离婚房屋过户费用有哪些？
一、费类：1、登记费；2、交易手续费；3、工本费。
二、税类：1、契税；2、印花税。
在离婚房产过户税费用的问题上，大部分离婚夫妻关注的还是离婚房产过户是否会免收契税。根据我国婚姻法及其司法解释的规定，离婚房产过户是否收取契税分情况处理：夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税，只征收双方各万分之五印花税。原属于夫妻一方所有的房产，离婚时权属发生变化的，应按赠与行为征收契税及印花税。但离婚析产这类业务不征税个人所得税。
只有这么做，才能真正实现房产过户，房子才是你的。
注：具体以当地相关部门规定为准！
此文为看点（税屋子）原创内容，特此声明
离婚协议作为夫妻解除婚姻关系时达成的就孩子抚养、财产分割、债权债务等一揽子协议。离婚协议经过民政局登记备案，但该登记备案不具有公示对抗的效力。离婚协议不具有强制执行的效力，如果离婚一方当事人不按照离婚协议约定履行协议，例如，不履行支付抚养费义务，不履行配合变更房产登记的义务等，另一方尚需要诉讼至法院就离婚协议的内容进行确认，依据判决强制另一方执行。
离婚协议就房产约定，尤其是房产尚登记在原夫妻两人名下，未办理变更登记至一方名下的。房产归属处于一种不确定的状态，此时，要确认房产的权属，视是否有第三人就房产主张权利，主要分为两种处理方式。
离婚协议中获得房产一方权利的保护：
一、没有第三人就房产主张权利的
1、一方可以要求对方至不动产登记部门配合办理过户；
2、另一方不配合至不动产登记部门办理过户登记的，一方可以凭借离婚协议，至法院提起
确权之诉
没有欺诈、胁迫情形的，判决一般支持确权请求。
3、一方去世，产生继承，继承人就房产要求继承分割的，这里需要注意的是，继承人不属于第三人，应当尊重离婚协议的约定，非离婚协议约定房产归属一方的继承人无权要求继承房产。
二、有第三方就房产主张权利的
1、离婚后，一方将房产卖与第三人，第三人善意取得的，实际这种情况较为少见，因为变更房产登记，需要双方及买家都到不动产登记部门共同办理。但是确实有这种善意取得情况的存在。此时，离婚协议约定中的房产所有一方，只能要求实施卖房的另一方进行赔偿。主张返还房产、获得支持的可能性非常小。
2、离婚后，债权人申请法院将房产保全，经过判决依法申请强制执行的。这种情况下，分为下面几种情形：
第一，债务属于夫妻婚内产生的夫妻共同被债务，债权人可根据夫妻共同债务的判决，要求强制执行房产；
第二，一方婚前对外担保等产生的个人债务，此时债权人可就一方的房产份额申请法院强制执行，离婚协议中房产归属于另一方的约定无法对抗债权人的主张，此时对于离婚协议的双方当事人可以选择
析产之诉
，以求非债务人一方的房产份额更大一点，被执行的房产份额小一点，一般默认的执行份额是房产的一半份额；
第三，一方离婚后，产生的个人举债或担保债务，该种情形下，因债务产生于离婚之后，一般难以对抗离婚协议中房产归属于另一方的约定，法院一般不予支持债权人就房产的执行申请，房产仍属于离婚协议中约定的一方。但如果法院仍强制执行，离婚协议中约定房产归属的一方可以提起
执行异议之诉
，要求确认房产归属。
离婚协议中未获得房产一方权益的保护：
离婚一年内可以提起房产归属
撤销之诉
如果一方当事人认为离婚协议中财产分割内容不是自己真实意思的表达，存在欺诈、胁迫等，可以在离婚后一年内就就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议。《婚姻法解释二》：“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。”当然，上述财产协议的变更或撤销，包含房产归属条款的变更或撤销。即使房产已经变更登记在离婚协议约定的一方名下，也可以通过诉讼再行改变房产的登记状态。
综上，离婚协议生效后，离婚协议中就房产约定，尤其是房产尚登记在原夫妻两人名下，未办理变更登记至一方名下的。房产归属处于一种不确定的状态。此时，为了保护各自的权益，获得房产一方基于登记的需要，可能会提起确权之诉，为了抗辩债权人的需要，提起析产之诉、执行异议之诉；离婚协议中未获房产一方可以在离婚协议达成一年内，基于欺诈、胁迫情形提起撤销之诉。离婚协议生效后，就要及时履行义务，未及时履行变更登记义务的，可能要花费巨大的精力、成本，提起诉讼或应诉。
作者：季伟江苏田湾律师事务所律师
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